Allgemeine Informationen zur Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren in das unbewegliche Vermögen (Immobilien) des Schuldners, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Weitere Regelungen zur Tätigkeit des Zwangsverwalters und dessen Vergütung finden sich in der Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV).

Zum unbeweglichen Vermögen des Schuldners gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).

Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern. Der Zwangsverwalter untersteht der Aufsicht des Gerichtes. Zur Gewährleistung der Überprüfungsmöglichkeiten ist der Zwangsverwalter verpflichtet, gegenüber dem Gericht regelmäßig einen Tätigkeitsbericht und eine Rechnungslegung einzureichen.

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen), nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes durch den gerichtlich bestellten und überwachten Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten Rangfolge verteilt. Gläubiger können zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Nach Erteilung des Zuschlags in der Versteigerung wird die Zwangsverwaltung aufgehoben. Der Gläubiger kann darüber hinaus das Zwangsverwaltungsverfahren jederzeit durch Antragsrücknahme aufheben lassen.

Reichen die Einnahmen aus dem zwangsverwalteten Grundstück (grundstücksgleichen Recht) nicht aus, muss der Gläubiger ggf. Kostenvorschüsse an den Zwangsverwalter leisten, die unter Umständen vorab aus dem Erlös zurückerstattet werden müssen.

Quasi eine "abgespeckte Form" der Zwangsverwaltung ist die Sequestration eines Grundstückes oder grundstücksgleichen Rechtes. Hier wird der vom Gericht auf Antrag des Gläubigers eingesetzte Sequester beauftragt, bestimmte Maßnahmen zur Sicherung des Objektes (z.B. Herstellen eines Versicherungsschutzes oder Durchführung bestimmter Baumaßnahmen) durchzuführen. Die Kosten für die Maßnahmen trägt der Gläubiger. Nach Beendigung der Maßnahmen muss die Sequestration von Amts wegen aufgehoben werden.